按照戶籍人口計(jì)算，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平明顯偏低。如果按戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%計(jì)算，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口至少還要增加5億人。城鎮(zhèn)人口的增加，首先會(huì)帶來(lái)需求的增加，特別是住房這一基本需求的增加。若再考慮到住房質(zhì)量和配套水平提高、城鎮(zhèn)布局調(diào)整、住房翻新改造等因素，可以得出結(jié)論，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展形成有力支撐。

　　隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋和困難企業(yè)增加，一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的擔(dān)憂不斷增加，一些唱空中國(guó)經(jīng)濟(jì)的老調(diào)又在重彈。其中一個(gè)論調(diào)就是，中國(guó)開(kāi)始面臨嚴(yán)重的需求不足和產(chǎn)能過(guò)剩，進(jìn)而要出現(xiàn)巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這樣誤判中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要原因，就是沒(méi)有看到中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化持續(xù)較快推進(jìn)的歷史時(shí)期。

　　2014年，按照常住人口計(jì)算，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率為54.77%；按照戶籍人口計(jì)算，2012年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為35.33%。2010年美國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)80%，日本超過(guò)90%，高收入國(guó)家一般都在70%-80%及以上。中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平明顯偏低。

　　城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系變化的集中反映。改革開(kāi)放以后，中國(guó)依靠自主建設(shè)的工業(yè)體系，在引入市場(chǎng)和對(duì)外開(kāi)放的推動(dòng)下，全面加快了工業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化進(jìn)程，客觀上必然會(huì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。1978-2014年，中國(guó)按照常住人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率從17.9%提高到54.77%，城鎮(zhèn)常住人口從1.72億人增加到7.49億人，增加了5.77億人，年均增加1600萬(wàn)人，超過(guò)很多國(guó)家的總?cè)丝?。即使在?jīng)濟(jì)增速換擋時(shí)期，2012-2014年，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口也增加了5900萬(wàn)人，年均增加1966萬(wàn)人。

　　城鎮(zhèn)人口的增加，首先帶來(lái)了需求的增加，特別是住房這一基本需求。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，首先集中在滿足城鎮(zhèn)戶籍居民住房改善方面。這也導(dǎo)致很多人依據(jù)城鎮(zhèn)戶籍居民的住房情況判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　這一靜態(tài)的、不考慮中國(guó)城鎮(zhèn)人口特別是戶籍人口變化的思維模式，往往會(huì)得出中國(guó)城鎮(zhèn)住房供給已經(jīng)平衡甚至過(guò)剩的結(jié)論。有些不負(fù)責(zé)任的分析，甚至認(rèn)為中國(guó)城鎮(zhèn)空置住宅已經(jīng)達(dá)到6400多萬(wàn)套。

　　如果考慮人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，則結(jié)論會(huì)完全不同。按照常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，考慮人口增長(zhǎng)因素，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口將超過(guò)10億人，較2014年至少增加2.5億人。如果人均住房面積按照35平方米計(jì)算，至少需要77億平方米的住房；如果按照每套100平方米計(jì)算，約為7700萬(wàn)套。此外需要注意到，常住人口流動(dòng)性比較大（中國(guó)目前流動(dòng)人口為2.5億余人），對(duì)住房的需求不夠穩(wěn)定，這也是中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求壓力相對(duì)較小的重要原因。

　　如果按戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%計(jì)算，未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口至少還要增加5億人。即使考慮其中作為常住人口在城鎮(zhèn)有住房的因素（一般是租房，而且條件較差），其住房需求增長(zhǎng)也會(huì)非常巨大。此外，還要考慮到住房質(zhì)量和配套水平提高、城鎮(zhèn)布局調(diào)整、住房翻新改造等因素。

　　綜合看，那種認(rèn)為中國(guó)城鎮(zhèn)住房嚴(yán)重過(guò)剩、房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)巨大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的觀點(diǎn)，是經(jīng)不起推敲的。中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將帶來(lái)巨大的市場(chǎng)需求，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展形成有力支撐。