康養(yǎng)政策

 

2016年一月份國家旅游局發(fā)布國家旅游康養(yǎng)示范標(biāo)準(zhǔn)，2016年2月份林業(yè)局發(fā)布全國森林養(yǎng)生基地，4月份發(fā)布康養(yǎng)發(fā)展綱要2016-2020，5月份發(fā)布旅游，健康，文化，教育，扶貧

 

 

中國中央提出的2030健康中國規(guī)劃綱要。2017，2018中央一號(hào)文件發(fā)布大力發(fā)展

 

2018年休閑農(nóng)業(yè)，建設(shè)一批功能完備，特色小鎮(zhèn)。

10月20號(hào)允許一定土地的比例發(fā)展森林康養(yǎng)，養(yǎng)生養(yǎng)老的產(chǎn)業(yè)

國家發(fā)改委放寬民間投資進(jìn)入康養(yǎng)，養(yǎng)老附加條件

中國老人事業(yè)發(fā)展基金會(huì)，14支養(yǎng)老目標(biāo)基金批文，是未來PPP政策。

 

發(fā)改委等財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布要?jiǎng)?chuàng)新社會(huì)資本的參與方式，參與有一定收益的建設(shè)和運(yùn)營。

信貸，亞開行60億美元支持鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略國開發(fā)1.5億。

農(nóng)業(yè)銀行對(duì)養(yǎng)老有專項(xiàng)信貸政策。

 

土地政策

 

中華人民共和國土地管理法   中華人民共和國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)用地發(fā)

 

非農(nóng)用地不再必須國有，可以直接入市。

2018年9月26日國務(wù)院印發(fā)的2018-2022對(duì)支持實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略第一個(gè)5年部署。順應(yīng)鼓勵(lì)集體用地優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)。

 

土地分類：

居住用地分3類1；

2；公共管理和公共設(shè)施用地

3；商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（商業(yè)用地，康養(yǎng)用地，娛樂用地等）

4；工業(yè)用地

5；物流倉儲(chǔ)用地

 

政策不完善，但市場很大。康養(yǎng)市不怎么掙錢的，只有土地才能掙錢。所以做康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)必須解決土地問題。

 

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

 

 

做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃首先對(duì)市場需求，國家政策做好充分了解在做。

康養(yǎng)現(xiàn)在還不是爆發(fā)的時(shí)候，真正能接受的市場群體是80后90后。在做項(xiàng)目的時(shí)候要想好過渡期，可以先布局但現(xiàn)在做比較火的項(xiàng)目，比如親子，引流的項(xiàng)目。前期頂層設(shè)計(jì)做。建議多去看項(xiàng)目，看10個(gè)項(xiàng)目和100個(gè)項(xiàng)目是完全不同的概念。

 

運(yùn)營模式

 

 

 

 

盈利模式

 

盈利模式

 

 

美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：

會(huì)所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元

高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3 居民入會(huì)計(jì)）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元
合計(jì)：224+900=1124 萬美元

即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價(jià)17.5 萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開經(jīng)營，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。

目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。

收費(fèi)模式

養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式：

社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：

 

• 醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心

• 體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等

• 休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、釣魚等

• 教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館

• 中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等

• 社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。

 

收費(fèi)方式：

費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：

• 日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取；

• 專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。?/span>

• 配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。

研究小結(jié)

1、發(fā)展趨勢：國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)處于第二代單一養(yǎng)老階段向第三代多元養(yǎng)老社區(qū)階段過渡時(shí)期,形成產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)運(yùn)營模式。

2、運(yùn)營模式：目前康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營以開發(fā)商為主體,采取俱樂部會(huì)員制、連鎖經(jīng)營、分時(shí)度假、以房養(yǎng)老等模式。

3、盈利模式：康養(yǎng)地產(chǎn)收益主要來源分一次性銷售收益和長期性租賃及相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)增值收入。