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對產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的思考
來源：未知 日期：2018-04-23 點擊：次
“商住產(chǎn)一體化”的模式創(chuàng)新，正在成為引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)變革的重要力量。“商住產(chǎn)一體化”也對房地產(chǎn)公司提出了更高的要求。
商業(yè)有商業(yè)的說辭，住宅有住宅的邏輯，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更有其特殊的規(guī)律。不同類型的產(chǎn)業(yè)園，有不同的客戶，會產(chǎn)生不同的需求，會形成不同的商業(yè)模式，會催生不同的運營服務(wù)體系；同一類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，假如住、商、產(chǎn)的配比不同、園區(qū)經(jīng)營管理的深度不同，也會產(chǎn)生迥異的結(jié)果。
根據(jù)個人判斷，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”期間，未來的3到5年會面臨一輪以上的洗牌，對于那些盲目進入者--只圖地價便宜、不考慮產(chǎn)業(yè)及人才基礎(chǔ)，只注重前期開發(fā)，而忽視招商、產(chǎn)業(yè)研究及后期運營服務(wù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，將會逐漸淡出人們視野，繼爾會成為同業(yè)投資拓展的對象。
面對未來發(fā)展的十字路口，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將何去何從？個人認為，要研究未來市場的進入策略，要研究政府、研究產(chǎn)業(yè)、關(guān)注企業(yè)的需求，并結(jié)合企業(yè)需求“對癥下藥”，打造適合不同類型企業(yè)的產(chǎn)品線，積累適合各產(chǎn)品的招商渠道和客戶群體，建立并提供有針對性的服務(wù)體系，只有這樣才可以“察于未萌、先謀后動、動則必成”；否則，所謂的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商只能是“偽產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商”，屬于未來遲早要出局的那一部分。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)更是一個企業(yè)發(fā)展平臺。任何企業(yè)的發(fā)展都不是孤島，它們既有對生產(chǎn)廠房、研發(fā)辦公樓、中試實驗室、交易市場等生產(chǎn)要素的需求，也有對人才、技術(shù)、資金其它生產(chǎn)要素的渴求；既需要與政府溝通的渠道，也需要與同業(yè)間的溝通渠道以及市場推廣的渠道等。通過這個企業(yè)發(fā)展的平臺，通過更低的進入成本，通過更直接、及時、方便的信息對稱渠道，會大大降低創(chuàng)業(yè)門檻，縮短企業(yè)的成長周期。
另外，對投資開發(fā)商來說，園區(qū)也是投資開發(fā)商尋找投資機會的橋頭堡。園區(qū)跟住宅、商業(yè)最大的不同，就是有一批值得期待的優(yōu)質(zhì)項目、優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)家群體。這些項目、企業(yè)和企業(yè)家群體是可以做后續(xù)深度資源開發(fā)的，有些項目和企業(yè)是值得投資的項目，并且有可能在短期內(nèi)獲得資本的溢價，如果再有幸進入資本市場的話，更可以獲得高的市盈率；企業(yè)家群體既是體系內(nèi)其它高端住宅等產(chǎn)品的有力進入者，也是商業(yè)綜合體中潛在的消費群體。所以這個橋頭堡也是可以對入駐對象做深度開發(fā)的平臺。
園區(qū)運營服務(wù)的實踐
把園區(qū)運營服務(wù)擺在公司發(fā)展戰(zhàn)略以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)鏈條的何種位置，會在未來形成迥異的做法和造成截然不同的效果，一種是殺雞取卵，一種是放水養(yǎng)魚。業(yè)內(nèi)有一些同仁，只是把園區(qū)運營作為營銷或招商的道具，房子賣完，就“樹倒猢猻散”，一方面讓團隊沒有最終的歸屬感，使這種負能量的傳遞動搖軍心，另一方面對入園企業(yè)的承諾沒有最終實現(xiàn)。
園區(qū)運營服務(wù)的價值挖掘
學國企放水養(yǎng)魚。任何企業(yè)首先是一個贏利組織，如何在服務(wù)好的同時發(fā)掘和豐富產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利點，如今對于不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、運營商乃至一些行業(yè)龍頭企業(yè)來說，依然是一個亟待解決的課題。眼下，不少所謂的業(yè)內(nèi)人士一提及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)，立即想到華夏幸福、聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼等一批業(yè)內(nèi)新寵。但從專業(yè)的統(tǒng)計口徑、從區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚的業(yè)態(tài)、從服務(wù)體系的打造及實施上，政府主導的園區(qū)依然是行業(yè)的翹楚。從服務(wù)內(nèi)容上，眼下各路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新秀提出的從幾大服務(wù)平臺到服務(wù)體系等，在不少國有園區(qū)早已是成功實踐；從贏利模式上，無論從一級開發(fā)、二級開發(fā)、租售經(jīng)營、配套服務(wù)、有償中價、股權(quán)投資等等也早已在這些園區(qū)屢見不鮮。而新入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商為何在服務(wù)及經(jīng)營方面裹足不前呢，說到底，需要學習政府園區(qū)模式的“長線思維”，先放水養(yǎng)魚，再伺機而動，如果根基未穩(wěn)即竭澤而漁，則這首先不會是一種做強做大這個行業(yè)的系統(tǒng)思維，園區(qū)拓展的持續(xù)性也會出現(xiàn)硬傷。
揚民企機制靈活。盡管國有園區(qū)在園區(qū)經(jīng)營服務(wù)上積累了有益的經(jīng)驗，但基于體制、機制及效率等各種因素影響，這種服務(wù)體系的搭建和盈利模式的實現(xiàn)在各個園區(qū)是不均衡的，內(nèi)容和深度的拓展受實施主體工作專業(yè)度、敬業(yè)度的影響較大，實施效果與政策資源的聚焦程度、產(chǎn)業(yè)資源的集聚程度等無法匹配。而民營園區(qū)恰恰可以通過市場化開發(fā)主體的機制靈活性、基于利益驅(qū)動的敏銳嗅覺，盡可能地兼顧效率和效益的平衡。與政府主導園區(qū)相比，民營園區(qū)唯一需要揚長避短的地方，即是不要把一個長久的事業(yè)短視化，不要把一個宏偉的事業(yè)狹隘化，唯其如此，才能保證政府、園區(qū)開發(fā)商、入園企業(yè)乃至園區(qū)開發(fā)運營團隊四位一體的價值趨同，形成利益取向的正相關(guān)，最終形成發(fā)展中的多贏之舉。
園區(qū)運營服務(wù)的價值挖掘。除了一級土地開發(fā)和房產(chǎn)銷售之外，與住宅等傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在運營服務(wù)方面的收入也是一個差異化的亮點，但值得一提的是，這種收益本身首先取決于入園企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量，取決于產(chǎn)品本身的適配性，也取決于園區(qū)運營服務(wù)的能力。如果企業(yè)過少，園區(qū)運營服務(wù)也只能是無源之水、無本之本；相反如果企業(yè)多、質(zhì)量優(yōu)，則園區(qū)運營服務(wù)體系則很容易完善，這將加速企業(yè)的集聚，縮短企業(yè)的成長周期，基于此將提煉出更多更有效的盈利模式。
總體來講，基于園區(qū)的不同階段，設(shè)計不同的模式來實現(xiàn)不同程度的利益訴求：
在開發(fā)及銷售階段。通過與政府的談判，鎖定規(guī)費的減免、以及基于銷售的稅收獎勵返還，可大大降低開發(fā)的成本。
在招商之前。與政府相關(guān)部門約定針對引進不同類型企業(yè)的引進的獎勵機制，可以邊招商邊收益。如在園區(qū)招商運營中引入500強企業(yè)、知名企業(yè)、企業(yè)總部、研發(fā)機構(gòu)的，對運營公司都約定相應(yīng)的獎勵措施。
在后期運營階段。在租售的配比上，通過銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流快速平衡的同時，還可以通過資產(chǎn)（寫字樓、研發(fā)樓、工業(yè)廠房、停車位、廣告位、食堂、會議室、洽談室等）的租賃，形成持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流；也可藉此也可吸引一些輕資產(chǎn)的行業(yè)龍頭企業(yè)，形成園區(qū)龍頭帶動效應(yīng)，既進一步吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)扎堆，也可吸引政府對園區(qū)的持續(xù)關(guān)注、利于品牌園區(qū)及項目的申報；同時，隨著園區(qū)品牌的提升，該部分資產(chǎn)的增值效應(yīng)明顯，溢價突出，未來資產(chǎn)證券化的空間也會更具想象力。
在產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理方面，作為寫字樓業(yè)態(tài)，園區(qū)經(jīng)營板塊有相應(yīng)的盈利空間，而作為工業(yè)廠房和研發(fā)樓，這種盈利空間相對較小，特別是在項目早期，為了加速新產(chǎn)品去化，大多開發(fā)企業(yè)多采用放水養(yǎng)魚的方式，以開發(fā)、以營銷補貼物業(yè)。
在產(chǎn)業(yè)服務(wù)導入、實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展成果共享方面，可以與政府談判，約定相應(yīng)的分享機制。
在通過服務(wù)發(fā)現(xiàn)企業(yè)價值方面，把握股權(quán)投資機會，實現(xiàn)園區(qū)運營價值最大化。因為園區(qū)的運營服務(wù)者，可以近距離地了解入園企業(yè)的老板為人、企業(yè)的團隊精神面貌、商業(yè)模式、市場占有率等基本面，還可以通過駐區(qū)機構(gòu)或特派員站在中立角度了解企業(yè)的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，可以較準確地把握對該部分企業(yè)的投資機會，再加上經(jīng)常服務(wù)拉近企業(yè)經(jīng)營者與園區(qū)的距離，對于優(yōu)質(zhì)企業(yè)有更多的進入機會和更低的進入價格。當然進入的方式可以多樣，如之前所服務(wù)機構(gòu)曾在1994年左右以百余萬的租金作價入股一世界500強企業(yè)，從2005年左右開始，每年即獲得3000多萬的分紅，現(xiàn)仍在持續(xù)分享企業(yè)發(fā)展成果；作為"創(chuàng)業(yè)投資+孵化創(chuàng)新"模式的成功實踐，筆者自己主導股權(quán)投資兩家入園企業(yè)，在登陸創(chuàng)業(yè)板后分別獲得12倍和近6倍的投資收益并成功退出，年化收益率依次超過300%和120%。
在有償中介方面，企業(yè)的發(fā)展需要人才、資金、技術(shù)、渠道等資源，這些資源包括政府及專業(yè)第三方的。這種需求和供給之前的信息不對稱，提供了園區(qū)服務(wù)機構(gòu)提供中介服務(wù)的可能，而服務(wù)的專業(yè)化程度又無這種服務(wù)造就了贏利空間，當然這種可能是建立在一定的企業(yè)基數(shù)上。
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套商務(wù)服務(wù)方面，如房屋（寫字樓及員工公寓等）銀行，配餐服務(wù)，電信及網(wǎng)絡(luò)運營分成、電費代收代繳差額收益、車輛租賃、綠值租擺、票務(wù)酒店代訂等公共秘書服務(wù)、有償共性培訓或團隊拓展等也可根據(jù)企業(yè)的實際需求加以開發(fā)。
另外，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展成熟，企業(yè)入駐數(shù)量的增加，會衍生出其它一些贏利模式，如區(qū)間道路的冠名、樓宇的冠名、園區(qū)共性活動（如體育比賽等）的冠名等。
當然，隨著新一代信息技術(shù)的應(yīng)用、電子商務(wù)等的普及，園區(qū)運營服務(wù)的贏利模式勢必發(fā)生新的甚至是革命性的變化，這就要求園區(qū)運營的實踐者能夠與時俱進。但是，萬變不離其“蹤”，園區(qū)運營服務(wù)的“本”在服務(wù)，唯有通過服務(wù)讓企業(yè)接收了，讓政府滿意了，參與最終的“分錢”游戲才有順勢而為的可能。
總之，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營是投資開發(fā)商價值最大化長久機制，是政府事務(wù)外包的有效手段，是企業(yè)發(fā)展環(huán)境的清道夫，未來也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)劣的分水嶺。選擇園區(qū)運營，就是選擇了一條現(xiàn)實的競爭策略和有意義的發(fā)展路徑。
